十大购房贴士

拉塞尔·迪尔的头部展示
最近更新- 2017年11月8日

为购房者提供的十大建议的横幅展示

这里是我 十大购房贴士 (正式发布为 五项购房基本原则)我在过去11年多帮助买家学到的, 就像你, 在凤凰谷找到并购买房屋.

这些建议适用于所有住宅房地产的购买.

学习和应用这些十大家庭购买提示,以帮助你做出最好的家庭购买决定.

      1. 位置,位置,位置
      2. 现在就预先核准的!
      3. 考虑房屋质量
      4. 决定转售还是购买新房
      5. 评估楼层平面图,功能/升级,娱乐价值
      6. 戴上卖家眼镜
      7. 理解市场时机
      8. 验证可保
      9. 尽早安排家庭检查
      10. 明智一点,买个家庭保修单

免费奖金: 点击这里获得一个免费的PDF家庭购买清单 说明了这篇文章中所有的10个技巧 2加值提示.


我们还在等什么 ... 让我们开始:

    1
    “位置,位置,位置”

    如果有 一个 奇异特性, 哪一个是最重要的和凌驾于所有其他房屋购买考虑, it is "位置,位置,位置."

    虽然很多人都熟悉这句古老的房地产格言, 有太多的购房者没有完全理解它的含义,或者干脆选择忽略它.

    你可能想知道?"

    为什么“地点”重复了三次?

    最好的解释是用一张图片.

    多年来,我开始从视觉上看待这一基本原则,如下图所示的三个同心圆所示:

    位置,位置,位置是买房时要考虑的第一个置业技巧

    第一个,最里面的圈,你可以看到是“地段”本身.

    在评估房屋的地段时,需要考虑的特点和问题有:

        • 地段大小-你喜欢大地段给孩子玩还是小地段更容易维护?
        • 批次朝向(N/S或E/W曝光)-记住, 在西部地区,凤凰城的夏天非常炎热
        • 目前(或未来的计划)在这块地后面——是单层的还是两层的房子, 公寓或商业园区, 道路, 一个绿带, 一个公园, 高尔夫球场或湖泊?
        • 相邻房屋之间的空间——你有足够的空间吗?
        • 邻近主要道路, 电线, 铁路线路/口岸, 机场, 以及/或飞行路径——来自这些位置因素的噪音有多强烈或多大声?
        • 植被-树木和植被种植足够远离家园作为根从老, 成熟的树木和植物会影响进出物业的下水道和排水管道?
        • 地段排水-是地段的适当分级,以分流多余的雨水,从汇集在房子周围?
        • 公用事业-考虑下水道/化粪池的服务供应商和可用性, 电, 天然气, 电话/网络, 水(包括城市水), 井水, 或拖水, 灌溉)

    第二,更大的区位圈是“邻里”."

    当你在附近开车时,你会有什么样的“感觉”? 以下是一些需要考虑的事情:

        • 邻近绿化带、公园、湖泊和/或高尔夫球场
        • 邻居的房子看起来保养得好吗?
        • 是否有一个或多个居留权协议?如果有,每个协议的费用及可能的评核款额是多少?
        • 附近有门吗?如果有,门上有人吗?
        • 附近的车都停在哪里?汽车通常都停在车库里吗, 在车道上, 或者在街上?
        • 街道有多宽或多窄? 街道设计是否能容纳足够的客人停车?

    第三个,也是最后一个位置圈是“社区”."

    什么是接近或方便以下:

        • 购物/杂货店/五金店
        • 加油站
        • 餐厅
        • 学校
        • 教堂
        • 图书馆
        • 城市公园
        • 开放空间
        • 高速公路斜坡弯道/ offramps

    通过坚定地遵循技巧#1, 你不仅会更充分地享受你的新家,也会避免犯潜在的昂贵的财务错误.

    2
    现在就预先核准的!

    现在就获得住房贷款的预先批准 而融资不是系统的组成部分, 功能或更新在一个家庭, 提前获得预审是两个最重要的购房技巧之一,因为你会知道你能负担多少房子,并且当你找到合适的房子时,你会准备好出价.

    这里的交易:

    尽早获得预先批准并保持信誉将消除许多涉及关闭过程中的压力.

    全现金购买当然会消除很多压力, 但大多数购房者将需要贷款来购买他们的房子. 寻找一个有经验的, 主管, 而专业的信贷员将帮助减轻关闭过程中的压力.

    还记得, 你和你的贷方需要签署预先批准信, 哪些应该用AAR资格预审表制作.

    信贷员还将帮助您确定并符合您的财务状况的贷款资格, 由于来自更传统的贷款类型过多,例如:

        • 传统的贷款
        • 巨额贷款
        • FHA贷款
        • VA贷款
        • 农业部农村贷款

    在抵押贷款者/银行家或抵押经纪人之间做出选择也很重要. 通常, 当使用抵押贷款机构/银行时,对贷款过程有更多的控制, 他们在那里处理贷款发放, 贷款处理, 和包销服务都是“内部的”.”

    额外的融资技巧:

    提高你的报价在卖方“眼中”的价值, 确保您的信贷员通过您各自贷款的自动承销系统处理您的贷款申请,并在AAR预批准表上注明这一点.

    勤奋,不要忘记:

    一旦你被预先批准了——要勤奋,不要忘记——避免打开新的信贷额度, 高成本制作购买, 或者在账户之间转移资金.

    贷款方希望看到稳定, 可靠的借款人和从事这些活动可能导致您的贷款被拒绝.

    我再怎么强调选择合适的贷款机构的重要性都不为过, 获得预先核准的早期, 保持良好的信用有助于减轻压力,确保贷款资金到位并按时完成,而不会在“最后一刻”让你的贷款人感到意外.

    3
    考虑房屋质量

    公开市场上的房屋质量分布很像传统的钟形曲线分级系统, 其中有:

        • 一些例外属性,
        • 大量的财产,
        • 还有许多不错的房产,包括需要一些“温柔呵护”(TLC)的体面住宅."

    任何一种高质量的房子——除了“不要碰”的房子,这是大多数购房者应该避免的——都是可以购买的, 只要它符合你的期望.

    房子房子, 例如, 对那些有时间和金钱投入项目的投资者来说是很好的吗

    以相似的方式, TLC住宅也为业主提供了一个极好的机会,以低于市场价的价格购买这些住宅,并将其改造成一个美丽的居住地.

    用钟形曲线图示描述住房质量分布的信息图

    位置, 特性, 完成, 升级, 清洁, 和维护水平都有助于物业的整体质量等级. 

    不要被愚弄! 

    警告一句 ... 漂亮了房屋 创造更多的需求,通常会以更高的价格出售,除了漂亮的家具, 漂亮的固定在墙上的照片, 多彩的锅 & 植物不一定会增加家庭的质量.

    当然是在卖房子的时候, 分期是一个伟大的策略,以获得最高的美元在最短的时间内为你的家. 

    例如,这里有几张我在7天内售出的清单照片, 它不仅展示了美丽的住宅,而且还展示了我们一直在讨论的a +品质.

    精心布置的房屋往往能卖出更高的价格

    精心布置的房屋往往能卖出更高的价格

    然而,从买家的角度来看, 记住,当你看一个精心布置的房子时,要缓和你的情绪,小心不要过度推销卖方的个人财产,这与房子的销售无关.

    学会洞察 

        • 新瓷砖地板的灌浆线是否弯曲或瓷砖铺设不均匀? 
        • 这些新橱柜真的是新的吗?或者它们已经被粉刷过并安装了新的闪亮的硬件? 
        • 是否新的踢脚板或皇冠造型被削减与丑陋的缝隙在斜接?

    如果是这样,“买家当心”, 因为这通常是廉价的固定-翻转改造的标志,你可能买的是比你最初想象的质量更差的房子.

    4
    确定“转售”或“新”购房

    转售的房屋 最大的优势是他们可以立即搬进去.

    此外,卖家/业主可以以折扣购买转售住宅的功能.

    例如, 当房主安装或更换软水系统时, 地板, 窗帘, 或电器,他们通常支付全额零售价格, 然而,当他们卖掉他们的房子时,这些升级通常不会增加房屋整体市场价值的全部零售价值.

    而购买转售的最大区别是房主已经投资了钱在前面/后面的美化,这将节省新房主相当多的钱.

    新屋 有建造者保证的优势吗, 很短的时间内维护, 以及新的主要电器和建筑系统,如空调, 屋顶, 窗户, 厨房电器, 等.

    与以往相比,建筑商也在房屋中加入了越来越多的升级项目, 但前面和后面的美化通常不包括在内, 哪个会很贵.

    即使包括许多升级,一个典型的买家也会花12美元.额外升级(不包括景观美化),比基本价高出5%至15%,再加上任何地段溢价.

    缺点是,这有点像买了一辆新车, 一旦你把它从停车场赶走,你就不能把它卖到你买它的同样的金额, 不过一旦市场上涨,新房子的价值也会随之上涨.

    新房子可能需要几个月的时间才能建成,而在当今劳动力短缺的情况下,建造时间可能会大大推迟任何计划的搬进日期.

    5
    评估楼层平面图,功能/升级,娱乐价值

    第五个提示 is "评估建筑平面、功能、升级及娱乐价值 对你的家人,朋友和客人都一样."

    为了使这个技巧部分更容易阅读,我把它分为以下三个层次:

    第一层 -在这一层部分,我们开始关注基本, 家的基本特征和特点, 或者我有时把房子的“骨架”称为“骨头”,也就是那些通常在购买后不花大价钱就无法改变的东西:

        • Lot -如上所述
        • 楼层-单层,2层,多层,有/没有地下室
        • 大客厅或家庭娱乐室(包括正式客厅和餐厅)
        • 厨房-橱柜,燃气电器,食品储藏室
        • 主卧-分开,单独的浴缸 & 淋浴,衣柜/私人卫生间,步入式衣柜,双水槽,独立的化妆柜台
        • 天花板高度-拱形或扁平,高或低
        • 卧室的大小
        • 单独的房间/办公室
        • 剧院的房间
        • 阁楼面积
        • 单独的客人入口和/或房间
        • 覆盖天井
        • 壁炉-燃烧煤气或木材
        • 车库空间数量-包括并排和/或串联空间
        • 屋顶-所有瓦,复合瓦,泡沫等
        • 基础板与后张板
        • 家居时代以铅为主的油漆、地基、厨房和暖通空调电器、管道、电器

    第二层 -在第二层部分,我们将深入了解住宅的特殊功能和升级 ... 喜欢的东西:

        • 橱柜—平面,凸面镶板,上釉,燕尾榫
        • 柜台-花岗岩,Silestone,可丽石,层压板
        • 地板-乙烯基,天然石材,瓷砖(陶瓷,瓷器),层压板,工程木材
        • 照明- led,嵌入式,室外泛光灯/安全,吊扇
        • 软水-系统在适当或循环
        • R/O水租赁与拥有
        • 户外电源插座-假日照明用的在灯罩下的插座
        • 过时enterainment利基市场
        • 洗衣房-橱柜,水槽,储藏室
        • 能源特点-太阳能电池板(租赁或自有),热水器等
        • 安全系统(租用或拥有)
        • 安全屏幕/门
        • 潜在的气味-宠物,以前的吸烟者,强烈的烹饪气味,房子空置多久,等等
        • 下水道——公共的还是化粪池的
        • 城市服务
        • 电缆/互联网的可用性和下载/上传速度
        • 细胞覆盖率

    第三层 -在我们的最后一层部分,我们把注意力转向了家庭的潜在娱乐价值, 包括景观/硬景观及其他杂项:

        • 从地板到天花板的大型滑动玻璃门
        • Pool - play pool or diving pool; plaster, quartz, or pebble-tec; chlorine or salt
        • 热水浴缸/水疗中心
        • 户外扬声器
        • 模糊系统
        • 华美达或遮荫结构(木、乙烯基或氧化铝木)
        • 内置烧烤格栅(天然气,丙烷,木炭,或电力)
        • 室外厨房
        • 庭院-草地,草坪,旱生景观,自然沙漠
        • 成熟的植被和树木
        • 装饰挡土墙
        • 花盆
        • 存储了

    6
    戴上卖家眼镜

    那么这到底意味着什么呢?

    无论你搬家是为了工作还是家庭, 寻找投资性房产, 或者买第二套房子,总有一天你(或者你的房产)会卖掉你的房子. 

    因此, 任何不寻常的或特殊的特点,关于一个潜在的未来买家可能会以同样的眼光看待你的房子. 

    选择合适的地段对支持这一首要的购房原则也起着重要作用. 

    意外的是:

    忽视这一原则,财政后果可能是灾难性的, 通常的补救办法是大幅降低你的销售价格,并在你需要销售的时候在市场上拥有更长的时间. 

    还记得, 当谈到出售你的房子时,单层牧场风格的房子为潜在的未来购房者投下了最宽的“网”.

    7
    理解市场时机

    经常有人问我:

    "什么时候是买房的最佳时机?"

    正如我的一位同事所说,在网上正规澳门赌场购买房产的最佳时间是2011年第三季度, 当房地产市场触底,房屋价值开始稳步上升时.

    把这个历史事实放在一边, 这个问题实际上是不可能回答的,因为有太多的因素在起作用, 从个人和家庭环境和偏好到地方和国家的经济影响.

    As best stated in the AAR Market Conditions Advisory ("Advisory") the real estate market is cyclical and values go up and down; the Advisory further emphasises:

    "要准确预测任何时候的房地产或金融市场状况是不可能的."

    以下是我的建议:

    “最好的购买时机是你拥有的时候 找到完美的家能负担得起它."

    "是否有任何历史上的住房趋势可以为买方提供市场洞察?"

    为那些喜欢挖掘住房数据的买家, 考虑一下一些历史上的住房趋势可能会有所帮助.

    根据我对425美元的分析,000年销售记录, 以下是4张图表,描绘了马里科帕县和皮纳尔县1月1日之间房地产市场的各种趋势, 2012年12月21日, 2016:

    在第一个堆叠折线图中, 你可以清楚地看到一个趋势,销量最多的月份发生在4月和6月之间,或每年的第二季度 ... 这可能意味着更多的需求, 在合同执行前的30-45天内进行价格谈判).

    叠线图描绘了2012-2016年凤凰城都市区的已完成销售交易

    这是第二个层叠折线图, 你可以看到平均的日内市场趋势在每年的2月达到顶峰 ... 这可能表明,在12月上市的卖家可能更愿意协商优惠价格.

    堆叠折线图描绘了2012-2016年马里科帕县和皮纳尔县房屋市场平均天数

    市场供应图似乎证实了上述两个观察结果, 在每年的2月份,市场供应或住房库存最高. 基础经济学表明,当供应增加时,价格通常会走软.

    描绘了2012-2016年凤凰城都市区住房市场供应的叠线图

    最后一个图形描述了卖出价比的综合平均值. 如图所示,在每年的第一季度和第三季度之间,原始销售价格和最终销售价格之间的差距趋势从最大到最小 ... 这再次证实了前面三张图的供求趋势.

    图中显示的是2012-2016年马里西帕县和皮纳尔县的销售价格与上市价格之比的综合平均值

    8
    验证可保

    在大多数情况下财产的保险不是问题但它确实需要一起验证与保费价格检查时期(通常在10天内合同验收),一些财产保险公司不再提供保险主体属性应该差或长期亏损历史记录.

    另一个重要的可保性组成部分是,标的财产是否位于洪水平原,如果洪水保险是必需的,因为典型的房主政策不包括洪水造成的损害.

    洪水保险的费用对你的整个抵押贷款支付来说是很重要的, 因此,保险费应在检查期的一开始(或在开始代管之前)就确定.

    最后,在获得所有权之前,房产需要有一个明确的所有权,以确保你作为新业主,你有自由和明确的所有权,并且对它没有金融留置权.

    也一定要检查和理解标题承诺报告附录B中的标题例外.

    10个最应该问你的保险代理人的问题

    对于大多数人来说,买房通常是他们最大的一次购买,所以寻找和选择一个知识渊博的人, 有信誉的保险公司支持的称职的保险代理人是至关重要的.

    9
    尽早安排家庭检查

    一旦你找到了正确的家, 协商合适的价格, 签订购买合同, 并已与您的保证金开立了托管,您现在准备执行您的财产检查.

    不要忘记或推迟尽早安排这些检查,因为买方的财产检查周期通常只有10天,而且根据各承包商的业务积压情况,在日历上安排与各承包商的预约可能需要1到2天.

    从下面的枚举列表中可以看到,有许多可以并且应该完成的属性检查.

    但是你怎么知道要做哪些检查呢?

    对大多数住宅都要完成专业的物业检查, 屋顶检验, 以及有执照的采暖/空调(“HVAC”)检查, 保税, 有保险的专业人员作为检查的最低核心是令人满意的. 如果酒店有游泳池/水疗中心,我还会提供单独的泳池检查.

    这取决于物业检查的结果, 的年龄, 以及其他家居特色(如泳池/水疗设备), 败血性, 井水, 等)可能需要完成其他检查.

    记住:

    在此期间,您作为买方有权进行各种财产和地点检查,以确定标的财产的价值和状况, 以及, 物业及周边地区的适宜性, 所以尽早安排这些检查至关重要:

    物业的物理状况:

        • 维修,延期维修,重建和新的建设问题
        • 面积
        • 房地产估价
        • 屋顶
        • 游泳池和水疗设备,包括安全屏障
        • 败血性
        • 下水道
        • 水/问题
        • 土壤问题
        • 害虫(白蚁、天蝎座、臭虫、家鼠)
        • 财产上的死亡和重罪
        • 室内环境问题(霉菌、氡气、中国干墙、药物实验室、一氧化碳等)
        • 产权边界
        • 洪水保险/洪水平原状况
        • 管道(包括聚丁烯管)、加热/冷却、电气、窗户
        • 基础的问题

    影响周边地区的情况:

        • 环境问题
        • 电力线路(电磁场)
        • 超级基金网站
        • 高速公路建设、道路噪声与交通状况
        • 犯罪统计数据
        • 军用机场和公共机场
        • 分区、规划和邻里服务
        • 学校
        • 教堂
        • 城市信息
        • 膨胀土,裂缝

    买方应审查的重要披露文件:

        • 购货合同
        • MLS打印输出 & 信息(面积、房间、浴室等)
        • 分拆披露报告(新房公开报告)
        • 卖方财产披露报告("SPDS")
        • 保险索赔历史报告或线索报告
        • 契约、条件和限制
        • 房主协会(“HOA”)管理文件
        • HOA披露、费用和潜在评估
        • 社区设施区
        • 标题报告/承诺
        • 贷款资料及文件
        • 国内保修政策
        • 披露宣誓书
        • 含铅涂料披露(适用于1978年以前建造的房屋)
        • 专业的检验报告
        • 县评估/税务记录
        • 害虫,包括:白蚁和其他破坏木材的昆虫和有机体,蝎子,臭虫
        • 外国投资不动产税法(FIRPTA)

    10
    明智一点,买个家庭保修单

    并不是所有的家庭保修公司提供相同的覆盖范围或服务水平, 因此,评估他们的各种计划(和骑手),并咨询您的房地产经纪人®.

    这些计划的费用差别很大, 但根据保险类型和包含的乘客,价格通常在400至680美元之间. 大多数保险计划还包括每次服务电话45 - 65美元之间的适度扣除额.

    高价物品, 这些都有暖通空调系统, 更换会很昂贵吗, 因此,在买房的第一年有一个房屋保修,可以让人心平气和,如果这些覆盖的政策项目需要维修或更换,也可以减轻经济负担.

    确保你的家庭保修公司不仅有一个完整的更换政策,这些昂贵的项目,但也包括家电搬迁的成本.

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    讨论

    杰夫·D. 2018年5月14日下午2:37

    令人敬畏的家庭购买清单(十大家庭购买提示)文章-特别是奖金提示. 我对我可以得到的财政援助项目一无所知. 爱它!!!!

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